
松江印象城二期这块地,万科在2023年4月花了37.83亿买下来,规划里包括26万方商业和1.4万方酒店,可到了2026年3月底,工地还是没动静,围挡没换过,土也没动过,桩机只在2024年3月响了几天就停了,奇怪的是,旁边的住宅项目“万科·海上映象”早就交房了,业主已经住进去,商业部分却像被卡住了一样。

一期15.5万方的业绩很亮眼,2023年客流量达到1120万,平均每天超过3万人,销售额做到22.3亿,到2025年前十个月,光零售部分就卖出近11亿,增长两成,它没有依赖面积去硬拼,而是把品牌调整得更精一些,六百多家店铺里高坪效的占大多数,现在去那里的人不只是为了买东西,更多是冲着体验去的,有人告诉我这地方已经不像商场,更像一个区域生活中心。

真正让人琢磨的是钱去了哪里,2024年9月新加坡GIC基金出手,从印力手中接过48%的股份,持股直接升到98%,印力只剩下2%,等于完全退出持有,转做轻资产管理,以后只管运营、收管理费,这不是小打小闹,是整个行业在变化,国际资本愿意长期守着优质商业资产,本土开发商慢慢放手,不再押注重资产模式,GIC看中的是上海这种城市里能扛住经济波动的资产,住宅不行,但成熟商圈的商业体可以。

问题卡在几个地方,上海现在新商场扎堆,前湾、森兰、大虹桥都在建大型项目,大家的时间就那么多,注意力就被分走了,技术上也可能卡壳,二期要和一期地下打通,管线、交通接口这些如果前期没批完,就算钱到位也动不了工,政策风向也变了,2025年起非核心区大型商业用地审批更严,松江虽在郊区,但属于G60科创走廊,产业定位一调整,商业方案就得跟着改,可官方还没说清楚。

GIC的做法不是特例,它在杭州、南京、成都也同时接手印力的项目,选的都是客流稳定、品牌密集、交通便利的地方。松江二期是它在中国试验“长期持有+未来通过REITs退出”模式的一个试点,印力这边也没停着,正全力推进森兰印象城,计划2026年开业,结构和松江项目完全一样:由GIC控股,印力负责运营。简单说,以后这类项目的所有权会越来越集中到国际资本手里,而具体怎么运营的事,就交给专业公司去干。

去年12月有消息说25亿股权投资已经到账,工地上还传出要复工的说法,结果三个月过去,工地那边还是静悄悄,大家心里都清楚,不是缺钱的问题,是缺少一个明确的信号,比如规划最终确定下来,或者审批正式通过,现在所有人都在等那个能让机器重新运转的红头文件。
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